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부동산17

아파트 투자 8탄. 브역대신초+@ 아파트 투자에 대한 글을 여러번 나누어 쓰면서 가장 강조했던것이 입지의 중요성이었다. 누구나 깨끗하고 살기 편한 동네에 좋은시설을 가진 아파트를 가지고 싶어한다. 이 점에서 수요자의 선호도, 장래 집값의 상승여력은 입지에서 나온다고 다시 한번 강조하고 싶다. 그래서 요즘 유행하는 부동산 신조어 "브역대신초"로 아파트의 입지를 쉽게 평가하는 방법을 이 글에서 공유하려 한다. 브역대신초 + @(조망, 평지) 브 : 브랜드 (대형 건설사의 메인 브랜드로 자이, 래미안, 푸르지오, 롯데캐슬, 힐스테이트, 이편한세상 등) 역 : 역세권 (지하철 도보이용 가능거리로 보통 5~10분내를 뜻하며, 2개 지하철 인근은 더블역세권으로 불림) 대 : 대단지 (단지 규모가 1000세대 이상을 말하며, 단지가 클수록 조경, 커.. 2021. 7. 11.
아파트 투자 7탄. 건폐율, 용적률 낡은 아파트를 헐고 새로 지으려는 재건축 대상아파트 주민들과 서울시 등 지방자치단체는 건페율과 용적률이라는 문제 때문에 항상 다툰다. 주민들은 건폐율과 용적률을 높여 달라고 요구하고, 지자체는 깎으려고만한다. 건폐율과 용적률 때문에 다툼이 생기는 가장 큰 이유는 수익성과 직결되기 때문인데, 건물주나 재건축 아파트 주민들은 무조건 많이, 높게 지어야 임대료와 수익을 높일 수 있기 때문이다. 반면, 주거환경이나 주변 시민들의 피해 등 도시환경계획에 많을 차질이 불가피하다. 이번글에서는 건폐율과 용적률에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보자. 건폐율 건축밀도를 나타내는 대표적인 지표로 대지면적에 대한 건축면적의 비율 아파트는 최대 건폐율이 50%이며, 건폐율이 높으면 답답한 느낌이 들기때문에 쾌적한 환경의 아.. 2021. 6. 20.
주택재개발 무허가 건축물 투자 주택재개발 사업에 관심있는 투자자라면 누구나 ‘뚜껑’에 대해 들어봤을 것이다. ‘뚜껑’은 흔히 재개발 구역에 있는 무허가 건축물을 말하며, 다른 사람 소유의 땅에 건물만 덩그러니 있는 모습이 마치 ‘뚜껑’ 같다고 해서 붙여진 별명이다. 이번글에서는 상대적으로 소액으로 투자 가능한 재개발 사업 무허가 건축물(뚜껑) 투자에 대해 알아보자. 주택재개발 사업의 무허가 건축물? 뚜껑? 무허가 건축물(뚜껑) 투자가 인기를 끄는 이유는 싸기 때문이다. 보통 재개발 구역 내의 주택은 토지와 건물의 값, 그리고 프리미엄을 더해 거래된다. 그러나 ‘뚜껑’의 경우에는 다른 사람 땅에 건물만 지어진 것이라서 토지와 건물의 값이 거의 없다. 오직 프리미엄만으로 거래된다고 보면 된다. 즉 소액으로도 투자가 가능하다는 장점이 있다.. 2021. 6. 9.
재개발 vs 재건축 재개발(주택재개발사업)과 재건축(주택재건축사업)은 비슷한듯 많은게 다르다. 부동산 투자에 앞서, 재개발과 재건축의 차이점을 명확히 알면, 자신의 자산과 투자스타일에 따라 어떤 주택개발 사업에 투자할지 쉽게 판단할 수 있다. 이번글에서는 재개발과 재건축의 정의와 차이점을 다시한번 짚어보는 시간을 가져보려 한다. 주택재개발사업 (재개발) 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것인데, 건물 노후도 뿐만 아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것이다. 예를 들면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵.. 2021. 5. 25.
주택재개발 투자 타이밍 주택재개발사업이 실제 본 궤도에 오르기까지 매우 긴 시간이 걸립니다. 즉, 투자 타이밍을 잘못 맞추면 새 아파트를 얻기 위한 투자금이 장기간 묶일 수 밖에 없습니다. 서울의 재개발 구역중 하나는 2003년 뉴타운이 지정된 후, 16년이라는 시간을 기다려 아파트를 입주하기도 했습니다. 실제 아파트 건축 기간이 3년정도라고 생각하면 13년이라는 시간동안 재개발사업의 각종 인가, 감정평가, 이주 및 철거가 이루어진 것입니다. 이렇게 긴 시간 동안 투자금이 묶이지 않았다면, 다른 투자를 통해 더 높은 수익을 기대할수도 있었을 것이다. 그래서 재개발 투자는 타이밍의 싸움이며, 리스크를 확실히 분석하여 적절한 매수 타이밍에 투자하면 기다림의 시간을 훨씬 줄일 수 있다. 이번글에서는 주택재개발사업 진행 단계별 투자 .. 2021. 4. 29.
주택재개발 감정평가 주택재개발 투자시 중요하지만 쉽게 간과할수 있는 것이 감정평가액이다. 보통 감정평가액과 프리미엄의 합이 매수금액이 되는 경우가 많기 때문에, 투자금이 작을수록 낮은 감정평가를 받은 주택을 선호 할수 도 있기 때문이다. 물론, 주택재개발 물건을 투자 후, 사업 수행 중간중간에 매도할수도 있지만, 최종 입주시까지 보유하게 된다면 감정평가액이 추가분담금과 투자 수익을 결정하게 되는만큼 매우 중요하다. 이번글에서는 주택재개발의 가격을 결정하는 주요 용어와 각 관계에 대해 알아보는 시간을 가져보자. 감정평가 재개발 사업을 시작할때 평가되는 종전자산 감정평가와 재개발 사업이 완료되었을때 수행하는 종후자산 감정평가로 나뉘어 진다. 종전자산 감정평가 사업시행인가 고시일 기준, 조합원이 보유한 부동산의 가치를 금액으로 .. 2021. 4. 25.
주택재개발 투자 주의사항 기존 아파트를 구매하거나 투자하는 것은 매매가격을 한 번에 지불해야하므로 경제적 부담을 클 수밖에 없다. 또한, 신규 분양 아파트는 높은 청약 경쟁률로 하늘의 별따기나 다름없고, 분양권 역시 프리미엄과 초기 계약금, 중도금 대출 실행 등 목돈이 필요한 여러 관문들이 있다. 반면 재개발구역내 노후 주택이나 빌라들은 상대적으로 적은 비용으로 투자 가능하며, 시간을 투자해 새 아파트 입주를 기대할 수도 있다. 물론, 재개발구역에 대한 철저한 리스크 분석 없이는 마냥 시간을 소모해야하고, 투자 타이밍을 잘못 맞추면 투자금이 장기간 묶일 수 밖에 없다. 이번글에서는 주택재개발 투자시 주의해야 사항 5가지에 대해 알아보자. 1. 사업 진행단계 재개발 투자의 핵심 중 하나는 시간이다. 그래서 가장 우선적으로 고려해야.. 2021. 4. 22.
주택재개발 개요 & 절차 서울 및 수도권 주택의 노후화는 갈수록 심해지고 있는 반면, 사람들은 입지 좋은 곳, 역세권, 학군 좋은곳, 직주인접 등 양질의 새 아파트를 선호하는 현상도 심해지고 있다. 언제나 공급 부족에 시달릴수 밖에 없는 형편이며, 이러한 곳에 미리 투자하여 새 아파트를 구매할수 있는 재개발, 재건축 시장에 대한 관심이 뜨겁다 못해 불타오른다. 충분한 시간을 가지고, 리스크를 잘 분석하여 투자한다면 재개발, 재건축 시장만큼 확정된 수익을 가져다 주는 투자처도 드물것이다. 남들보다 한걸음이라도 빨리 재개발 사업에 대해 이해하고 공부하는 것이 정말 중요하다. 앞으로 이어질 글에서는 그 동안 공부하고 직접 투자해왔던 재개발, 재건축에 대해 차근차근 정리하는 시간을 가져보도록 하겠다. 주택재개발사업 정비기반시설이 열악하.. 2021. 4. 19.
아파트 투자 6탄. 로얄동&로얄층 좋은 입지의 아파트를 투자 대상으로 삼았다면, 마지막단계로 사람들이 선호하는 동과 층을 골라야 할 차례이다. 소위 RR(로얄동&로얄층)로 불리는 매물은 쉽게 구하기 어렵지만, 로얄동과 로얄층을 구분할 수 있는 있어야 아파트 투자시 최선의 매물을 선택할 수 있다. 물론, 개인의 라이프스타일에 따라 선호되는 동과 층은 분명히 다를수 있으나, 일반적이 관점에서 로얄동과 로얄층을 정리해 보았다. 또한, 몇몇 아파트 단지 배치도에서 RR을 찾아내는 연습도 해보자. 로얄동 남향으로 일조권 확보 여부, 조망권이 확보 여부, 지하철 접근성 등 주변 환경에 따라 복합적으로 결정된다. 또한, 단지 내 고평수가 배치된 동이 로얄동일 확률이 높은편이다. 남향으로 지어진 동 앞이 가리지 않는 조망권이 확보된 동 주변에 강, 바.. 2021. 4. 8.
아파트 투자 5탄. 입지 아파트 가치에 가장 크게 영향을 미치는 요소중 하나가 입지이다. 입지가 좋으면 꾸준히 매매가 이루어지고, 전세 회전률도 높기 때문에 부동산 상승기에는 가격이 잘 오르고, 하락기에도 가격방어면에서 유리하다. 물론, 입지의 좋고 나쁨은 매우 다양한 조건들이 영향을 끼치지만 크게 지역, 교통, 학군, 조망, 환경, 상권 등을 들수 있다. 생활트렌드가 바뀜에 따라 중요시 되는 요소는 조금씩 달라지지만 살기 좋은 입지의 아파트는 가치가 떨어지지 않는다. 이번글에서는 아파트 투자시 꼭 고려해야할 좋은 입지를 구성하는 요소들에 대해 알아보자. 1. 직주근접(feat. CBD, YBD, GBD) 아파트와 직장과의 접근성은 매우 중요하다. 아파트 실수요자들에게 가장 중요한것은 경제적인 문제이고 경제적인 문제의 핵심인 직.. 2021. 4. 6.
아파트 투자 4탄. 브랜드 브랜드는 아파트의 가치를 나타내는 하나의 큰 축이다. 비슷한 위치에 있더라도 브랜드별로 수억의 가격 차이가 발생하기도 한다. 또한, 브랜드 아파트는 각 지역의 랜드마크가 되기도 하고, 누군가에게는 꼭 살고 싶은 거주지로서 목표가 되기도 한다. 이번글에서는 브랜드 아파트의 역사와 종류에 대해 정리하는 시간을 가져보자. 아파트 브랜드 역사 초기의 아파트는 지역명을 사용(마포 아파트, 충정 아파트 등)하다가 본격적인 변화가 생긴 것은 1975년 ‘압구정 현대아파트’가 탄생하면서부터이다. 현대건설이 처음으로 건설사명을 아파트 이름에 넣었고, 그 이후로 대우, 한양, 쌍용 등 건설사 명이 아파트 이름에 등장하기 시작했다. 1990년대 후반에서야 IMF로 침체되어 있던 주택경기가 점점 활성화되고 소득 양극화로 고급.. 2021. 4. 4.
아파트 투자 3탄. 구조 아파트를 선택하는데 있어서 구조는 중요한 선택 사항 중 하나이다. 각종 부동산 규제로 인해 실수요자 위주로 아파트 거래가 이루어지면서 내부구조를 꼼꼼히 살피는 구매자가 많아지고 있는게 현실이다. 90년대까지만 해도 대부분의 아파트는 판상형 위주로 지어졌지만, 2000년대 초반부터 타워형, 혼합형으로 구조가 다양화되었다. 이번글에서는 아파트 구조의 종류와 장단점에 대해 정리하는 시간을 가져보자. 아파트의 구조 (판상형, 타워형, 혼합형) 판상형 아파트 전통적인 아파트 구조로 2000년대 이전에 지어진 아파트이며, 일자로 나란히 같은 반향의 구조 주로 남향 위주로 배치되어 있으며, 성냥갑을 세워 둔 듯한 모양과 닮았다고 해서 성냥갑아파트라고 부르기도 한다. 타워형 아파트 2000년대 이후로 지어진 아파트이며.. 2021. 3. 31.
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