주택재개발 감정평가

주택재개발 투자시 중요하지만 쉽게 간과할수 있는 것이 감정평가액이다. 보통 감정평가액과 프리미엄의 합이 매수금액이 되는 경우가 많기 때문에, 투자금이 작을수록 낮은 감정평가를 받은 주택을 선호 할수 도 있기 때문이다. 물론, 주택재개발 물건을 투자 후, 사업 수행 중간중간에 매도할수도 있지만, 최종 입주시까지 보유하게 된다면 감정평가액이 추가분담금과 투자 수익을 결정하게 되는만큼 매우 중요하다.
이번글에서는 주택재개발의 가격을 결정하는 주요 용어와 각 관계에 대해 알아보는 시간을 가져보자.

 

 

 

감정평가

재개발 사업을 시작할때 평가되는 종전자산 감정평가와 재개발 사업이 완료되었을때 수행하는 종후자산 감정평가로 나뉘어 진다.

종전자산 감정평가
사업시행인가 고시일 기준, 조합원이 보유한 부동산의 가치를 금액으로 표시하기 위한 평가
재개발 구역의 사업시행인가 후, 관리처분계획을 수립하기 전에 수행하며, 2개 이상의 평가기관에서 평가한 금액을 산술 평균하여 구한다. 조합원 입장에서는 개인의 이익과 직결되는 중요한 사항이기에, 감정평가로 인한 분쟁이 끊이지 않는다. 자칫 재개발사업 자체가 진행되지 못하는 경우도 허다하기에, 조합원간의 형평성과 균형을 맞춰 감정평가가 진행되어야 한다.

 

단독주택은 “토지평가+건물평가”, 공동주택은 토지와 건물을 하나로 보는 “구분소유권 평가” 로 감정평가액을 산정하며, 아래와 같이 여러인자에 의해 결정된다.

 

• 토지 감정평가액 = 표준지 공시지가 * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 기타 요인
• 건물 감정평가액 = 현재 건물을 같은 재료로 신축 시 원가 – 감가수정액(감가누계액)
• 구분소유권 감정평가액 = 거래사례가격 * 외인요인정보 * 내부요인정보

또한, 종전자산 감정평강액은 권리가액을 산출하기 위한 요소 중 하나이며, 감정평가 금액의 크기가 클수록 향후 투자 수익 실현에 유리하다.


종후자산 감정평가
나중에 건축될 건축물(분양할 아파트와 상가)에 대한 추정액을 평가하는 것
재개발 감정평가의 핵심으로 비례율과 권리가액을 결정하고, 심지어는 추가 분담금을 늘리고 줄이는 역할을 한다. 사업시행인가일 기준으로 비교적 고정된 기준점 역할을 하는 종전자산 감정평가에 비해, 종후 감정평가는 훨씬 더 많은 변수(사업기간, 공사비, 분양가 등)를 포함하고 있다. 

 

 

주택재개발 절차 - 아래 링크 참조

주택 재개발 개요 & 절차

 

비례율
비례율 = (종후자산 평가총액 – 총사업비용) / 종전자산 평가 총액 X 100
통상 재개발사업 초기는 95~105%로 가정하여, 권리가액을 산정할 때 사용된다.
비례율은 조합원에게 공통적으로 적용되기 때문에, 실제로는 다른 조합원의 종전자산 감정평가액에 비해 나의 종전자산 감정평가액이 상대적으로 높게 나오는 것이 훨씬 유리하다.

권리가액
권리가액 = 종전자산 감정평가액 X 비례율
조합원이 사업을 진행할 때 본인이 제공한 부동산의 최종 평가 금액으로, 조합원의 실제 자산가치는 관리처분계획인가 시 결정된종전자산 감정평가액과 사업진행이 종결되면서 변경되는 최종 비례율에 의해 결정된다. 또한, 재개발구역의 일반분양 물량이 많은 경우 일반분양가 상승에 따른 조합 수익에 따라 비례율이 상승하는 경우도 있기에, 조합원의 권리가액은 자연스레 올라가고 더 저렴한 비용으로 신규 분양 아파트를 얻을 수 있는것이다.

조합원 입장에서는 권리가액을 많이 받는것이 중요하기때문에 비례율을 올리는것이 매우중요하며, 재개발투자시에는 반드시 순조로운 사업진행 여부, 예상 일반분양가, 잘 운영되는 조합 등을 철저히 분석해야한다.

추가분담금
추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
조합원은 분양가는 일반분양가에 비해 저렴하며, 조합원은 분양계약시 조합원 분양가에서 권리가액을 제외한 금액으로 별도 계약이 이루어진다. 마찬가지로 중도금 대출, 잔금 대출을 통해 부담이 가능하며, 총 사업비의 변동에 따라 추가분담금이 늘기도 하고 줄기도 한다.

만약, 권리가액이 조합원 분양가보다 높은경우가 발생한다면, 청산금으로써 조합원에게 배분되기도 하기에 조합원 권리가액의 중요성을 다시한번 강조하고 싶다.