아파트 투자 7탄. 건폐율, 용적률

낡은 아파트를 헐고 새로 지으려는 재건축 대상아파트 주민들과 서울시 등 지방자치단체는 건페율과 용적률이라는 문제 때문에 항상 다툰다. 주민들은 건폐율과 용적률을 높여 달라고 요구하고, 지자체는 깎으려고만한다. 건폐율과 용적률 때문에 다툼이 생기는 가장 큰 이유는 수익성과 직결되기 때문인데, 건물주나 재건축 아파트 주민들은 무조건 많이, 높게 지어야 임대료와 수익을 높일 수 있기 때문이다. 반면, 주거환경이나 주변 시민들의 피해 등 도시환경계획에 많을 차질이 불가피하다. 이번글에서는 건폐율과 용적률에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보자.

 

건폐율

건축밀도를 나타내는 대표적인 지표로 대지면적에 대한 건축면적의 비율  
아파트는 최대 건폐율이 50%이며, 건폐율이 높으면 답답한 느낌이 들기때문에 쾌적한 환경의 아파트라면 건폐율이 낮아야한다. 

<출처 : 뉴스웨이>

용적률

대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율

용적률이 높을수록 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있으며, 용적률 산정시 연면적에 지하주차장과 발코니는 제외하고 계산하게 된다.

<출처 : 뉴스웨이>

 

용도지역별 건폐율과 용적률
용적률은 땅의 성격과 건물의 쓰임새에 따라 다르고, 지역별로도 조금씩 다릅니다. 아래는 서울시의 2020년 용적률, 건폐율입니다. 일반주거지역(아파트.단독주택 등이 몰려 있는 곳)은 최고 250%, 상가, 빌딩 등이 밀집한 상업지역은 1000% 정도입니다. 그러나 이는 상한선일 뿐이지 실제로 건축할 때는 이보다 낮게 적용됩니다. 가급적 개발을 억제하고 주거환경을 좋게 만들자는 취지가 강하기 때문입니다.

< 출처 : 2020년 서울시 조례>

건폐율과 용적률을 높이는게 좋을까?
결국 건폐율과 용적률의 많고 적음은 아파트 단지를 만드는데 매우 중요한 요소이며, 단순히 경제적 가치의 크고 작은 문제뿐 아니라 환경적 요소도 아주 중요하게 작용하게 된다. 비싼 땅을 효율적으로 쓰자면 건폐율과 용적률을 높여야 한다는 입장인 반면, 지자체나 환경단체 등은 건폐율과 용적률을 높이면 주거, 생활환경이 나빠져 장기적으로 손해라고 주장도 있다. 두 주장이 틀리지 않지만 환경적 측면을 중시하는 게 요즘의 추세이다. 아래는 건폐율 12% 아파트와 50%아파트를 비교해보았는데, 단지배치와 조경 여러 주겨환경측면에서 매우 큰 차이가 느껴진다.

 

참고로, 아파트의 건폐율과 용적률은 단지정보에서 쉽게 확인가능하다.

 

건폐율은 용적률과도 관계
건폐율을 많이 확보하면 그만큼 건축면적이 넓어져 공간을 활용할 수 있는 여지가 많다. 바닥면적 50평짜리 빌딩을 10층까지 올리는 것보다는 바닥면적 60평짜리를 8층까지로 만든 건물의 가치가 높고, 층이 다소 낮더라도 바닥면적이 넓어야 건물의 가치가 올라간다는 게 전문가들의 후문이다.