주택재개발 투자 타이밍

주택재개발사업이 실제 본 궤도에 오르기까지 매우 긴 시간이 걸립니다. 즉, 투자 타이밍을 잘못 맞추면 새 아파트를 얻기 위한 투자금이 장기간 묶일 수 밖에 없습니다. 서울의 재개발 구역중 하나는 2003년 뉴타운이 지정된 후, 16년이라는 시간을 기다려 아파트를 입주하기도 했습니다. 실제 아파트 건축 기간이 3년정도라고 생각하면 13년이라는 시간동안 재개발사업의 각종 인가, 감정평가, 이주 및 철거가 이루어진 것입니다. 이렇게 긴 시간 동안 투자금이 묶이지 않았다면, 다른 투자를 통해 더 높은 수익을 기대할수도 있었을 것이다. 그래서 재개발 투자는 타이밍의 싸움이며, 리스크를 확실히 분석하여 적절한 매수 타이밍에 투자하면 기다림의 시간을 훨씬 줄일 수 있다. 
이번글에서는 주택재개발사업 진행 단계별 투자 타이밍과 가격변동에 대해 알아보는 시간을 가져보려 한다. 

 

재개발 투자 타이밍의 중요성
주택재개발사업 투자시 다시한번 강조드리고 싶은 게, 물론 입지도 중요하지만 사업추진이 원활한 재개발 구역에 투자해야 하고, 사업 진행단계별 투자 타이밍을 반드시 고려해야 한다는 것이다. 사업 추진이 늦어지면 사업 소요 비용도 증가하고, 시간이 소요된 만큼 기회비용이 발생하며, 결국에는 투자 수익도 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 
재개발, 재건축 투자를 꺼리는 사람들은 흔히 "재개발, 재건축은 자금이 너무 오래 묶인다."고 말하는데, 재개발 구역 지정 단계인 초기에 투자를 하는 경우라면 대부분 10년 정도 걸리므로 충분히 맞는 말이 된다. 그러나 투자금이 충분히 있다면, 재개발 투자 기간을 짧게 하는 것도 분명히 가능하다. 

 

아래 그림은 재개발사업의 진행 단계와 투자 타이밍을 보여주는데, 어느 한 시점에 투자해서 다음 투자 타이밍에 매도하고 차익을 남기는 소위 "치고 빠지는" 전략도 충분히 가능하다. 물론, 치고빠지기 전략은 재개발사업의 여러 단계를 이해하고, 관련 경험이 충분히 쌓여야 구사 가능하다. 하지만 결코 어려운것은 아니다. 

 

 

재개발 주요 투자 타이밍 
기본적으로 가격 변동 폭이 큰 시점은 조합설립인가 전후, 사업시행인가 전후, 관리 처분계획인가 전후로 볼수 있다. 자신의 투자금을 고려하여, 어느 단계에 투자하는 것이 최대한의 수익을 남길 수 있고, 리스크가 낮은지 알고 있어야 한다.

1. 사업시행 인가 전후 투자
적절한 가격에 리스크가 낮은 투자 타이밍은 사업시행인가 전후 시점이 될 것이다. 기본적으로 사업시행 인가가 임박하거나, 인가가 났다는 것은 사업이 중단될 가능성이 매우 낮아졌다고 보는 것이 일반적이며, 개략적인 분담금도 산정되므로 어느정도 투자 수익을 예측할 수 있기 때문이다.
하지만 사업시행 인가 이후 종전자산 감정평가시, 조합원들간의 불화, 비대위 설립 등 난관이 발생할 가능성이 농후하니, 긴 호흡을 가지고 투자를 고려 해야한다.

 

2. 관리처분계획 인가 전후 투자
조금 더 투자 시간을 줄이고 싶다면, 관리처분계획 인가 전후 투자를 고려해볼만하다. 조합원들의 종전자산 감정평가가 마무리되었고, 현금청산자까지 지정이 완료된 상태이다. 이주와 철거와 이루어지며 사업 진행에 속도가 붙는 단계이고, 조합원들만의 큰 혜택인 좋은동, 좋은층 위주의 동호수 추첨도 경험할 수 있다. 물론, 운이 따라 RR(로얄동, 로얄층)에 담청된다면 투자 수익은 상당할 것이다.
하지만 현금청산자의 이주 거부로 인한 명도 소송 장기화, 철거 지연, 문화재 발굴 등 여러가지 이유로 이주와 철거가 원할하지 않을 가능성도 충분히 있다.

 
3. 조합설립인가 전후 투자
재개발구역 지정 후, 조합설립 추진 위원회는 구역내 주민들의 동의를 구해야 한다. 요즘같이 재개발 붐이 불고, 새아파트에 대한 수요가 넘쳐날때는 조합설립에 대한 리스크는 일부 경감될수 밖에 없다. 이 타이밍에는 사업 진행 초기이므로, 적은 투자금으로도 충분히 재개발 주택을 매수할 수 있다.

여러 재개발 사업 단계가 많이 남은 상태이기 때문에 조급해 하지 않고, 목표 수익율(프리미엄)을 생각하며 사업단계 진행별 매도 계획을 세우면 된다. 이때 반드시 유의해야할 사항은 공동 소유 여부, 지역별 조례 등을 검토하여, 조합원 자격을 획득할수 있는지 꼭 확인 해야한다는 것이다.