주택재개발 무허가 건축물 투자

주택재개발 사업에 관심있는 투자자라면 누구나 ‘뚜껑’에 대해 들어봤을 것이다. ‘뚜껑’은 흔히 재개발 구역에 있는 무허가 건축물을 말하며, 다른 사람 소유의 땅에 건물만 덩그러니 있는 모습이 마치 ‘뚜껑’ 같다고 해서 붙여진 별명이다. 이번글에서는 상대적으로 소액으로 투자 가능한 재개발 사업 무허가 건축물(뚜껑) 투자에 대해 알아보자.

 

 

주택재개발 사업의 무허가 건축물? 뚜껑?

무허가 건축물(뚜껑) 투자가 인기를 끄는 이유는 싸기 때문이다. 보통 재개발 구역 내의 주택은 토지와 건물의 값, 그리고 프리미엄을 더해 거래된다. 그러나 ‘뚜껑’의 경우에는 다른 사람 땅에 건물만 지어진 것이라서 토지와 건물의 값이 거의 없다. 오직 프리미엄만으로 거래된다고 보면 된다. 즉 소액으로도 투자가 가능하다는 장점이 있다. 하지만, 싸게 사서 분양 자격을 얻게 될 심산으로 구매했는데, 제대로 확인하지 않으면 아예 조합원 입주권을 받을 수 없게 될 수도 있다는 위험이 내포돼 있다. 원칙적으로 무허가건물의 소유자는 분양 자격이 없고 일정한 요건을 갖춘 경우에 한해 예외적으로만 분양 자격을 인정받을 수가 있기 때문이다.
‘뚜껑’ 투자는 소액으로 상당한 투자수익을 누릴 수 있다는 장점이 있어 매력적이지만, 객관적인 자료에 의해 건축 시점, 실소유 여부, 주거용 사용 여부 등이 확인되지 않는 무허가 건축물이라면 투자를 재고해야한다.

 

<뚜껑 매물 예시>

 

무허가 건축물 입주권 발급 조건 

• 무허가건축물확인원(구청에서 관리)이나 항공사진 등으로 1989년 1월 24일 당시 존재하던 무허가건축물임을 명백히 입증할 것.
  (과거 항공사진은 국토정보 플랫폼의 국토정보맵을 통해 확인 가능하다. 아래사진 참조)
• 현재 무허가건축물의 소유자임을 입증할 것.
• 조합 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함될 것.
  (무허가 건물이 조합원 자격을 얻을 수 있는 시기에 존재했더라도, 조합 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양 자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함되지 않으면 입주권 발급 불가)
• 주거용으로 사용하고 있을것.
  (수도, 보일러, 세탁기, 온열기, 취사시설 등을 구비해 주거용 건물 요건을 갖춰야함)

<국토정보 플랫폼의 국토정보맵> 

 

도정법(도시 및 주거환경정비법) 조례
1989년 1월24일 이전부터 존재하고 있던 특정무허가건축물은

• 재개발 구역이 2010년 7월 15일 이후에 최초로 기본계획을 수립하고,
• 2011년 5월 26일 이후 최초로 정비계획공람공고를 했으면서,
• 주거용 무허가 건물에 대해 분양자격을 준다는 조합 정관이 있을 때 그 소유자의 분양 자격을 인정한다. 

무허가 건물 투자 주의사항

• 1989년 1월 24일에 있었으나 이후 어느 시점에 철거된 후 다시 지은 건물로 종전 무허가건축물과 동일성이 인정되지 않는 건물은 입주권을 얻을 수 없다(과거 판례 존재)
• 무허가건축물확인원이 없는 경우 매매계약서 등으로 처분권을 이전받았다는 점을 확인할 수도 있다. 단, 매매계약서만으로는 권리자가 누구인지 정확히 확인하는 것이 불가능하고 심지어 여러 명이 단독 소유권을 주장하는 경우도 있기 때문에 다른 자료도 필요하다. 예를 들면, 재산세 납부 내역, 상하수도요금 납부 내역, 매수 당시 점유자, 주변 이웃 탐문 등을 통해 무허가 건축물의 정확한 권리자를 확인할수 있다.
• 무허가건물 토지 소유자가 사유지 위에 있는 무허가 건축물을 매도하는 경우 그 매도일자가 권리산정기준일 이후라면 반드시 ‘토지 소유권’도 함께 매수해야 한다.
• 투자대상 건축물이 입주권을 받을수 있는 상황인지 확인하는 것이 가장 중요하고, 지방 조례, 조합 정관 등에 따라 입주권을 못 받는 상황이 발생할수도 있기 때문에, 무허가 건축물 투자 전 공통적인 점검사항과 지자체별 조례사항을 꼭 확인해야한다.