주택재개발 투자 주의사항

기존 아파트를 구매하거나 투자하는 것은 매매가격을 한 번에 지불해야하므로 경제적 부담을 클 수밖에 없다. 또한, 신규 분양 아파트는 높은 청약 경쟁률로 하늘의 별따기나 다름없고, 분양권 역시 프리미엄과 초기 계약금, 중도금 대출 실행 등 목돈이 필요한 여러 관문들이 있다.
반면 재개발구역내 노후 주택이나 빌라들은 상대적으로 적은 비용으로 투자 가능하며, 시간을 투자해 새 아파트 입주를 기대할 수도 있다. 물론, 재개발구역에 대한 철저한 리스크 분석 없이는 마냥 시간을 소모해야하고, 투자 타이밍을 잘못 맞추면 투자금이 장기간 묶일 수 밖에 없다.
이번글에서는 주택재개발 투자시 주의해야 사항 5가지에 대해 알아보자.
 

 

1. 사업 진행단계
재개발 투자의 핵심 중 하나는 시간이다. 그래서 가장 우선적으로 고려해야할 사항이 사업 추진 속도이다. 입지와 사업성이 좋은 재개발구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업 소요 비용도 증가해 투자 수익도 떨어질 수 밖에 없다.
재개발은 사업 특성 상 다세대ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ무허가주택 등 주거 형태가 상이하고, 재건축 구역에 비해 상대적으로 주민들의 경제 상황이 열악한 경우가 많다. 이에 사업을 진행하면서 복잡한 이해관계를 해결하지 못해 난항을 겪고 사업이 지체되는 곳이 많다. 따라서 투자를 실행하기 전 사업 추진에 큰 방해가 될 걸림돌은 없는지 잘 파악해야 장기간 자금이 묶이는 데서 오는 고통을 피할 수 있다.

<재개발 반대 사례>

  
2. 분담금
재개발사업도 재건축과 마찬가지로 조합원에게 공급하고 남는 아파트를 일반분양해 나오는 돈으로 공사비와 각종 비용을 충당하는 구조이다. 분양 수익이 줄어 개발 비용을 충족시키지 못할 경우에 부족 분은 추가 분담금으로써 조합원이 부담해야 한다. 아무리 저렴한 비용으로 투자했다고 하더라도 관리처분인가 이후 내야 할 분담금이 많다면 손해를 볼 수도 있다. 재개발사업 투자시에는 조합원수와 일반분양 비율, 건설사의 공사비 등을 꼭 따져봐야 하며, 사업 진행간 장애요소가 있는지 알아봐야한다. 

 
3. 분양 자격
매수하려는 재개발 물건이 분양대상이 될 수 있는 물건인지 사전에 충분히 확인하고 특약사항에도 분양자격이 안될 경우 해지 요건을 정확히 명시해 계약을 해야 한다. 분양자격은 시•도별 정비사업 조례에 따라 다르고, 재개발 구역으로 지정되는 시점에 따라서도 영향을 받을 수 있다. 반드시 관련 조례와 적용 시점을 검토 해보고 현금청산 대상은 아닌지, 입주권은 제공하는지 여부를 확인해야 한다.

‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’은 다수가 하나의 물건을 공동으로 소유하고 있는 경우, 한 명만을 조합원으로 보아 입주권을 제공하기 때문에, 공유지분을 매입한다면 입주권을 얻지 못할 가능성도 있다.

‘8•2 부동산 대책’이 발표되면서 재개발엔 조합원 지위 변경 금지규정도 생겼다. 투기과열지구에서 관리처분계획인가 이후 재개발 물건을 매수한다면 조합원이 될 수 없다는 내용이므로 꼭 확인해야한다.


4. 재개발 건물상태
보통 재개발 부동산을 투자할 때 실물 아파트를 제대로 챙겨보지 않는 사례가 많다. 어차피 당장 입주해 살지 않는다는 생각에 서류만 검토하고 덜컥 투자를 하게 되는 경우, 생각지도 못한 주택 수리비가 발생할 수도 있다.
비어있는 주택을 구매하고 재개발까지 전세/월세를 주는 경우가 많은데, 세입자에게 정당하게 제공해야 하는 시설이 고장이 나는 경우 수리비는 피할수 없다.

 

5. 대지지분과 감정평가액  
평수가 큰 주택이나 아파트를 구매했다고 해서 재개발 하면 큰 평수를 분양받을 수 있는건 아니다.
단순히 내 평수가 얼마나 넓고는 큰 의미가 없고, 해당 토지에서 내 주택/아파트가 가지고 있는 '대지지분'이 얼마만큼인지 아는 게 중요하다. '대지지분'과 감정평가액이 커야 재개발 투자수익률이 높아지고, 상대적으로 큰 평수의 아파트를 분양받을 확률이 높아지므로 반드시 유의해야한다.