아파트 투자 5탄. 입지

아파트 가치에 가장 크게 영향을 미치는 요소중 하나가 입지이다. 입지가 좋으면 꾸준히 매매가 이루어지고, 전세 회전률도 높기 때문에 부동산 상승기에는 가격이 잘 오르고, 하락기에도 가격방어면에서 유리하다. 물론, 입지의 좋고 나쁨은  매우 다양한 조건들이 영향을 끼치지만 크게 지역, 교통, 학군, 조망, 환경, 상권 등을 들수 있다. 생활트렌드가 바뀜에 따라 중요시 되는 요소는 조금씩 달라지지만 살기 좋은 입지의 아파트는 가치가 떨어지지 않는다. 이번글에서는 아파트 투자시 꼭 고려해야할 좋은 입지를 구성하는 요소들에 대해 알아보자.

1. 직주근접(feat. CBD, YBD, GBD)
아파트와 직장과의 접근성은 매우 중요하다. 아파트 실수요자들에게 가장 중요한것은 경제적인 문제이고 경제적인 문제의 핵심인 직장과의 거리와 접근성이 집 선택의 최우선이 될수 밖에 없기 때문이다. 근처에 디지털 단지, 대기업 본사 등과 같은 오피스 밀집지역이 있다면, 자연스레 주변 아파트 수요는 올라갈 것이다. 물론 도보권이 아니라도 대중교통으로 쉽게 접근할수 있는 업무지역들과의 거리가 좋은 입지의 핵심이다.

예를 들어, 서울의 중심업무지구는 CBD, YBD, GBD로 불리기도하는데 이 세 지역은 각각 종로, 여의도, 강남을 말한다. 자연스레 중심업무지구 인근, 접근성이 좋은 지역의 아파트 가치는 높아 질수 밖에 없다. (강남, 서초, 마포, 용산, 성동)

 

• CBD (Central Business District)
  시청을 중심으로 한 남대문, 광화문, 종로, 을지로 지역으로 과거 정치 경제의 중심지이며, 최근 도심 재개발로 금융권 재이전 등 중심권을 되찾아가고 있는 지역
• YBD (Yeouido Business District)
  여의도공원 인근으로 금융, 미디어 권역으로 경제와 중심의 한축을 이루는 지역
• GBD (Gangnam Business District)
  강남역과 삼성역 인근으로 상성그룹을 비롯 주요 대기업의 본사, 수많은 IT기업이 위치한 글로벌 비즈니스의 중심축이 되는 지역

 

2. 교통 (feat. 역세권)
일자리, 문화, 상업시설과 연결해 주는 교통환경은 삶의 질을 한층 더 업그레이드 할 수 있는 요소 중 하나이다. 특히 도심지역 내 역세권 아파트는 꾸준하게 수요가 있기 때문에, 불황기에도 가격의 하락이 적고, 실물경기가 상승될 때는 더 큰폭의 가격 상승을 기대할 수 있는 가장 안정적인 부동산 투자대상이 된다.

또한 아파트 주변 도로가 넓고 잘 정비되어 있어, 생활 반경 내 편의시설(마트, 병원, 공원 등)에 접근하기 쉽다면 자연스레 살기좋은 아파트로 이름을 알릴 수 있을 것이다.
예를 들어, 광교신도시나 동탄신도시의 집값이 상승하는 이유는 광교의 신분당선, 동탄의 SRT가 있고, 최근 일산 집값 상승은 GTX의 착공 현실화, 즉 교통환경의 향상에 있다.

 

3. 학군 (feat. 맹모삼천지교)
과거 맹모삼천지교(맹자의 어머니가 맹자의 교육을 위해 세 번이나 이사를 한 가르침)는 교육열 높은 우리나라에서 여전히 유효하다. 아파트 주변의 교육 인프라가 아파트 가격 결정의 중요한 요인이 되고 있다는 것이다. 강남, 목동으로 대변되는 학군 좋은 지역은 소위 SKY 많이 보내는 학교, 학원이 즐비하다. 당연히 아파트 가격과 전세가율은 매우 높고, 부동산 하락 시기에도 매매가는 흔들리지 않는다.
또한, 저학년 자녀가 있는 경우 초등학교 인접한 아파트(초품아)를 선호하고, 가격상승에 큰 프리미엄으로 보고 있다. 물론 아파트 근처 유해시설이나 횡단보도 유무 등도 중요하게 생각한다.

 

4. 자연환경 조망권 (Feat. 숲세권)
요즘 미세먼지와 황사가 심해지면서 환경의 중요성이 증대되고 있다. 아파트에도 근처의 숲, 공원, 산에 대한 중요성이 인식되면서, 역세권보다 산과 자연환경으로 둘러쌓인 숲세권 아파트 가격이 더 높게 형성되어 있기도 한다.
또한, 거실 맞은편이 다른아파트로 가로막혀 있느냐 아니면 자연이 보이느냐에 따라서 가격차이는 확연하게 나게 된다. 특히 서울의 경우, 한강이나 남산을 조망하는 조망권의 가격이 아파트 가격의 30%에 달한다는 조사결과도 있다. 또한, 혐오시설의 유무도 잘 살펴봐야 하는데, 아파트를 중심으로 반경 5km이내에 공동묘지, 차고지, 쓰레기 처리장 등 협오시설이 없는지 확인해야 한다.

 

5. 상업, 문화, 편의시설 (Feat. 일석이조)
백화점이나 대형마트 등의 상업시설은 생활의 편의성을 제공하고, 영화관, 미술관 등 문화시설은 삶의 질을 높여 준다. 그 외에도 다양하고 수준 높은 문화시설과 편의시설은 편리함과 동시에 자존감을 높여주는 요인이 되기도 하며 아파트 가격에도 상당한 영향을 끼치게 된다.

또한, 상업시설이 아파트 주위에 많으면, 그만큼 교통도 편리해지기 때문에 상업지역 인근의 발달된 대중교통 혜택을 누릴 수 있고 타 지역과의 연결성이 높아진다. 물론, 지나치게 유흥시설이 발달되어 있는지 여부는 꼭 고려해봐야 한다. 자연스레 소음과 치안이 좋지 않고, 근방지역의 이미지에 악영향을 끼칠 가능성이 높기 때문이다.