주택재개발 개요 & 절차

서울 및 수도권 주택의 노후화는 갈수록 심해지고 있는 반면, 사람들은 입지 좋은 곳, 역세권, 학군 좋은곳, 직주인접 등 양질의 새 아파트를 선호하는 현상도 심해지고 있다. 언제나 공급 부족에 시달릴수 밖에 없는 형편이며, 이러한 곳에 미리 투자하여 새 아파트를 구매할수 있는 재개발, 재건축 시장에 대한 관심이 뜨겁다 못해 불타오른다.

충분한 시간을 가지고, 리스크를 잘 분석하여 투자한다면 재개발, 재건축 시장만큼 확정된 수익을 가져다 주는 투자처도 드물것이다. 남들보다 한걸음이라도 빨리 재개발 사업에 대해 이해하고 공부하는 것이 정말 중요하다.

앞으로 이어질 글에서는 그 동안 공부하고 직접 투자해왔던 재개발, 재건축에 대해 차근차근 정리하는 시간을 가져보도록 하겠다.

 

 

주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
일정 지역에 대한 도시계획으로 공공사업의 성격을 뛰며, 강제수용이 허용되고 임대 아파트를 의무적으로 공급해야한다.

 

 

주택재개발 대상구역

- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

- 건축물이 노후•불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역

- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

 

 

주택재개발 절차

주택재개발 절차는 크게 사업준비단계, 사업시행단계, 관리처분계획단계, 완료단계로 나뉘며 각 단계별 세부 계획과 인가는 아래 그림과 같다. 핵심은 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가이며, 관련 인가를 받기 위해 적게는 몇개월, 많게는 수년의 시간이 소모되기도 한다. 재개발 투자시에는 반드시 어떤 단계에 진행중인지, 진행중에 리스크는 없는지, 앞으로 잔여 시간은 얼마나 걸릴지 등을 꼼꼼히 따져보아야 한다. 

결국 시간은 돈이라는 옛말은 재개발 투자에서도 확연하게 드러나는데, 사업단계 초기일수록 투자금이 작고, 사업단계 후반에는 상대적으로 투자금이 클수 밖에 없는점을 명심해야한다.

 

<재개발 절차, 출처 : 영등포구청>

 

간략히 각 단계의 세부 계획에 대해 정리하였다.

 

조합설립추진위원회 구성
사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하며, 토지 등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장•군수의 승인을 받아야 한다.

조합설립
토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장•군수의 인가를 받아야 한다.
조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람 일 때는 그 대표하는 1인을 조합원으로 한다.

시공자의 선정
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다.

 

사업시행인가
사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장•군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 하며, 사업시행인가/변경을 신청하기 전에 미리 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다.
사업시행계획서에는 토지이용계획, 정비기반시설계획, 공동이용시설계획, 건축물 건폐율•용적률 계획, 주민 이주대책, 세입자 주거대책 등이 포함된다.

관리처분계획
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로써 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차이다.
개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 ~ 60일의 기간 동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장•군수의 인가를 받아야 한다.
관리처분계획에는 분양기준가액 산정, 종전 토지가격 산정, 권리가액•비례율 산정, 분양방식, 조합원 평형 및 동호수 선정방식, 공급면적 및 분양가 산정, 조합원 추가분담금 등이 포함된다.

이전고시 절차
준공 인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후, 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하며, 대지 또는 건축물의 소유권을 이전한다.

청산금
분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급하며, 총회 의결을 거쳐 분할하여 징수 또는 지급이 가능하다.