홍춘욱 박사의 신간인 "돈의 역사는 되풀이된다"에서 필자가 생각하는 핵심 내용과 배경지식을 공유하고자 글을 씁니다.
한국 경제는 일본 경제시장의 선례를 따라갈수 밖에 없다고 주장하는 사람들이 많다. 부동산 시장도 마찬가지이며, 장기 불황을 경고하는 학자들도 있다. 최근 일본 부동산 시장을 보면, 전국 토지 가격이 장기간에 걸쳐 하락한 것은 분명하지만, 대도시 아파트 시장은 전혀 상황이 다르다. 도쿄 지역 아파트 가격은 2003년부터 상승세를 나타내어 16년에 걸쳐 두배 이상 상승하였고, 오사카 지역 아파트 가격도 2005년부터 상승세로 돌아섰다.
일본 인구가 2000년대 중반부터 본격 감소하기 시작했다는 점을 고려할때, 대도시 아파트 가격 상승은 놀라운 일이다. 이같은 현상의 이유로 크게 세가지를 꼽을 수 있으며, 한국의 부동산 시장과 데자뷰로 보일정도로 상황이 유사하기에 더욱 놀라울 뿐이다.
1. 아베노믹스 (아베 신조 전 일본 총리의 대규모 경기부양 정책)
일본 정부는 금리를 제로 수준으로 떨어뜨리고, 대규모 양적 완화를 진행하고 있다. 채권 가격이 상승하면서 금리가 떨어지고, 은행의 현금 보유가 늘어 재투자를 함으로써 경기가 점점 좋아지는 것이다. 물론, 대출 중에서 가장 안정적인 것이 부동산담보대출이니 은행이 보유한 많은 양의 현금이 부동산시장으로도 향했을 것이다.
2. 주택공급의 감소
일본의 주택 공급의 추이를 보면 1996년 164만호, 2005년 124만호, 2009년 79만호까지 떨어졌다. 워렌 버핏의 말처럼 주택 공급이 부족해지면 신축 주택에 대한 인기가 높아지고, 특히 많은 인구가 거주하기를 원하는 대도시 아파트의 가격은 상승할수 밖에 없었을 것이다.
3. 정보통신 혁명
정보통신 혁명이 대도시로의 인구 집중을 초래하고 있다. '혁신'을 불러일으키기 위해서는 인재들을 특정 지역에 모으는 것이 필수적이기 때문이다. 예를 들어 생명공학연구소나 소프트웨어 기업을 멀리 인적이 드문 곳으로 옮겨 놓으면, 가장 중요한 인재 확보에 문제가 있을 뿐더러, 연구 및 생산 업체가 집결되어 있는지역과의 거리로 인해 각종 혜택과 기술개발 경쟁 등에 뒤쳐질수 밖에 없다.
결론적으로 '장기 불황'에 대한 공포에 함몰되기 보다, 부동산시장의 동향을 주시하며 부동산 불황의 공포가 걷잡을 수 없이 번질 때 적절한 투자 기회를 포착해 내야 한다. 특히, 대도시 아파트 시장은 여러 이유로 상대적으로 안정적인 투자처가 될수 있다는 점을 명심해야 한다.
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