부동산 투자 시기

홍춘욱 박사의 신간인 "돈의 역사는 되풀이된다"에서 필자가 생각하는 핵심 내용과 투자정보를 공유하고자 글을 씁니다.

 

 

부동산 투자 시기를 갸늠하기에 앞서, 부동산시장에 영향을 미치는 주요 요소에 대해 간단히 정리하고, 부동산시장에 진입하기 좋은 시기에 대해 알아보자.

 

부동산시장에 영향을 미치는 요소

1. 금리

금리와 부동산은 매우 복잡한 관계를 가지지만 단순히 생각하면, 한국은행이 기준금리를 인상할때 시중은행들도 따라서 대출금리를 올린다. 그러면 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄고, 부동산 가격은 하락하게 된다. 반대로 이자율이 하락하면 사람들이 대출을 늘려 부동산을 구입하려 하기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 늘고, 부동산가격은 상승하게 된다.

 

2. 공급

부동산 시장의 균형도 일반재화처럼 수요와 공급 균형에 의해 달성될수 밖에 없다. 부동산 시장에서 초과수요 (수요량 > 공급량)는 가격 또는 임대료를 상승시키는 요인으로 작용하며, 초과공급(수요량<공급량)은 가격 또는 임대료를 하락시키는 요인으로 작용한다. 결국 대량의 공급(재건축 완화 / 1,2,3기 신도시)은 부동산시장의 가격조정을 초래하게 된다.

 

3. 절대가격

주택은 항상 비싼 재화였지만, 그 '문턱'이 더욱더 높아지고 있어 현실적으로 구매하기 어려운 가격.

2020년 기준 한국 가계의 평균 연소득은 5,305만원이고, 각종 세금와 연금 등 지출을 제외하면 처분 가능한 소득은 더 줄어들 것이다. 이러한 소득으로 10억이상의 주택을 구입하기는 현실적으로 어렵다고 본다. 특히 코로나19의 확산을 막기위한 조치로 한국 내수경기 역시 얼어붙은 상황에서 소득이 늘어난 가구는 많지 않다.

또 하나의 예로, 주택구입부담지수 추이를 보면 100포인트가 적정수준을 나타낸다고 볼때, 서울지역은 최근 부동산 가격의 급등 영향으로 점점 경계 국면에 진입하고 있는것이 분명해 보인다.

 

 

부동산시장에 진입하기 좋은 시기

1. 경매 낙찰률이 떨어질 때

전국 주거용 부동산의 경매 낙찰률이 70%대, 서울 낙찰률이 80%대 이하로 떨어지면, 부동산 시장에 '패닉'이 발생한 것으로 보고 관심을 가질 필요가 있다. 아래의 표는 수도권아파트 경매 낙차률과 낙찰가율이며 뜨거운 부동산 시장을 대볍하듯이 경매 낙찰률이 꾸준히 상승하고 있다.

 

2. 미분양 물량의 증가세가 꺽일 때

주택시장은 공급이 매우 중요한데, 공극 과잉의 압력이 완화될 때가 주택시장에 진입할 수 있는 기회가 된다. 이 때는 입지가 괜찮은 미분양 아파트를 매입하는 것도 좋은 투자 방법이 될 수 있다. 현재 전국 미분양 아파트는 이미 급격 하게 감소하였고, 입주 물량이 줄어들어 신축 아파트에 대한 희소성이 높아지는 시기이기 때문에 새집에 살고 싶다는 수요자들의 갈망이 미분양 아파트로 옮겨 붙고 있는 상황이다.

3. 금리 인하 등 다양한 주택시장 부양 정책이 시행되는 때

주택시장 부양 정책이 시행되었다는 것은 그만큼 주택시장이 얼어붙어 가격조정이 되어있다는 반증이 될수 있다. 예를 들어, 재건축 연한이 크게 단축되고 임대주택 의무 비율 완화 등이 이뤄지는 경우 주택시장에 저가 매수세가 유입되곤 한다.