아파트 투자 1탄. 시세

부동산에 가서 시세를 물어보던 시대는 이미 먼 과거가 되어버렸다. 모든 정보가 넘처나는 4차산업시대에 부동산정보도 온갖 사이트, 어플에서 확인이 가능하다. 심지어 시세변화 추이, 매물평균, 회전율, 거래량, 전세가율 등 각종 지표까지 친절하게 제공해주고 있다. 

이번글에서는 아파트 투자에 앞서, 시세 조회 방법과 KB시세, 공시지가 등 아파트의 가치를 대변해주는 여러 시세에 대해 알아보려한다.

부동산 실거래가

말 그대로 실제로 부동산이 거래된 가격

2006년 1월 1일부터 시행된 "부동산 실거래가 신고제"에 의거 부동산 매매 시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장/군수/구청장에게 공동으로 신고해야 한다.

이렇게 신고된 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 누구나 조회 가능하며, 부동산투자시 매매가의 기준이 되기에 반드시 확인해야하는 중요한 자료이다. 

 

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 : https://rt.molit.go.kr

<국토교통부 실거래가 공개시스템>

또한, 부동산 거래시 공인중개사를 통해 "부동산 거래관리시스템"에 등재하여 관리된다.

<부동산 거래관리시스템>

 

 

KB부동산시세 (KB시세)

대출가능 금액을 산정할때 기준가액으로 흔히 사용되는 시세

흔히 금융기관에서 대출 가능 금액을 산정할때는 KB시세를 비롯한 국세청 기준시가와 전문감정기관 평가액, 감정원 산정가격 등 4가지 중 하나를 선택해 담보가치를 산정해야 한다. 이유는 시중 은행을 감독히는 금융감독원의 감독업무 시행세칙에서 은행 등 금융회사가 주택담보대출을 취급할 때 위에 설명한 4가지 시세정보 중 하나를 선택해 담보가치를 산정하도록 정하고 있기 때문이다. 결국 KB시세가 가장 일반적으로 접근가능한 자료이기에 기준가로 활용되는 경우가 많을 수밖에 없는 것이다.

 

• KB국민은행 리브온 : onland.kbstar.com/

<KB국민은행 리브온(시세조회)>

<KB시세 조회 화면 : 아크로리버파크>

 

부동산 공시지가

법의 규정에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격

 

"지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 근거해 국토해양부장관이 토지 이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표적인 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가해 결정·공시하는 지가를 말한다. 매년 1월 1일 기준의 단위 면적당(㎡) 가격을 평가하며, 정부가 공시지가를 공시하는 것은 지가산정의 기준이 되게 하고, 적정한 가격이 형성되도록 하여 국토의 효율적 이용과 국민경제 발전에 이바지하기 위해서다.

 

• 부동산 공시가격 알리미 : www.realtyprice.kr:447

<부동산공시가격 알리미>

 

공시지가는 크게 ‘표준지공시지가’와 ‘개별공시지가’로 나뉘며, 활용분야는 매우 다양하다.

 

표준지 공시지가

대한민국 전국의 토지 중, 그 지역을 잘 대표할 수 있는 토지를 골라 표준지 공시지가를 산정하게 된다. 여기서의 표준지 공시지가는 개별지 공시지가와 토지 보상금의 기준자료가 되게 된다. 

 

개별지 공시지가

시장,군수,구청장이 결정,고시하는 개별지 공시지가는 표준지 공시지가와 다르게 모든 토지의 공시지가를 산정하는 제도로, 세금을 산정하는 기초자료로 활용된다.

 

공시지가 활용분야

 - 각종 세금 : 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 재산세, 취득세 등

 - 부담금 : 재건축부담금, 국민주택채권 매입 기준, 주택자금 소득공제, 부동산 거래신고 과태료 부과기준 등

 - 복지제도 : 기초/장애인 연금대상자 기준, 근로장려금/국가장학금 기준, 지역 건강보험료 부과 기준 등

 - 기타 : 국공유재산 사용료 산정 기준, 민사소송 소가 산정 기준, 지식경제 기술혁신사업비 산정 기준 등