입주권 vs 분양권

신축아파트를 첫 입주하기 위한 여러가지 방법이 있다. 보통 재개발/재건축 조합원의 입주권을 매수하거나, 청약이 담청되어 분양권을 얻게 되거나, 분양권을 전매하는 경우가 보편적이다. 하지만, 엄청난 청약 경쟁률때문에 30~40대 일반가정의 청약 담청은 하늘의 별따기나 다름없다.

결국은 자산과 기대 수익에 맞추어 입주권과 분양권을 저울질 하는경우가 많으며, 두 권리가 무엇인지, 차이점과 장단점, 세금에 대해 자세히 알아보도록 하자.

입주권

재개발이나 재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리

신축아파트가 완공되면 주택으로 바뀌어 입주권을 가진 조합원이 입주가 가능하며, 결국 입주권 매매는 조합원과의 거래이다.

 

분양권

조합원이 아닌 일반 주택수요자가 청약통장을 이용해 새 집을 취득할 수 있는 권리

조합원들에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 건설회사와 분양계약을 체결해 권리를 분배하는것으로 분양권 매매는 청약담청자와의 거래를 의미한다.

(일부 건설사는 토지를 전량 매입하여, 전세대 일반분양 하는경우도 더러 있다.)

 

입주권과 분양권의 장단점

핵심은 결국 돈과 시간이 될수 밖에 없다.

입주권은 여러 장점에도 불구하고 초기 목돈이 필요하고 시간이 오래걸릴 가능성이 높다. 분양권은 결국에는 입주권보다 총액이 비쌀수밖에 없으나, 초기자본이 적게 들고 완공일이 확정적이다. 그래서 자신의 자산과 주거계획을 정확히 파악하고 저울질하여 입주권과 분양권 중에 올바른 선택을 하는것이 중요하다.

 

입주권과 분양권의 세금

세금에 관해서는 개인별로 주택수, 구입시기, 조정/비조정 여부 등에 따라 천차만별이다. 여기서는 거래시 가장 기본이 되는 취득세와 양도 소득세 위주로 자세히 알아보도록 하겠다. 매수자 관점에서는 취득세를 더 따져봐야하고, 매도자 관점에서는 양도소득세가 더 중요할수 밖에 없으나, 가격 형성이 두가지 세금과 밀접하게 연관되기 때문에 꼭 알아두어야한다.

 

취득세

 - 입주권은 취득시 반드시 취득세(1.1~3.5%, 주택가격과 면적에 따라 다름)를 납부해야한다.
   또한 관리처분인가 이후 당장 건물이 멸실되어 없더라도 토지분에 대한 토지 취득세(4.6%)를 납부해야한다.

 

 - 분양권은 선분양후 소유권 등기이전이 않된 상태이므로 매입당시 취득세 납부 의무가 없다.

   하지만 아파트 완공후 소유권이전등기를 하는 시점에서 취득세(1.1~3.5%)를 납부해야한다.

 

양도소득세

2020년 7.10부동산 대책에 의거 2021년 5월 31일까지는 12.16대책과 조정지역 분양권 50%세율이 적용되지만, 2021년 6월 1일부로 개선대책에 의거 입주권과 분양권의 세금이 많게는 20% 인상된다. 만약 올해 입주권과 분양권 매도 계획이 있다면, 6월 1일전에 매매해야 세금을 줄일수 있다.

또한 주택으로 남아있는 입주권 매매시도 다주택자 중과세율 인상 부분을 꼭 확인해야한다.