미국 리츠(REITs)주식 투자 실전

이번 글에서는 미국 리츠(REITs) 주식을 투자하기 전에 꼭 알아야할 리츠기업 평가 요소와 주의점에 대해 알아보자.

리츠(REITs) 기업 평가 지표
1) 공실율(Occupancy)

2) 운영비(Operation Expense)

3) 렌트 대비 현금 비율(Rent Coverage, EBITDAR)

4) FFO(Funds From Operations), AFFO(Adjusted Funds From Operations)

 

리츠(REITs) 기업 평가 지표 중, 배당 능력을 예측하는 가장 중요한 지표는 FFO, AFFO이며 간단한 개념은 아래와 같다.

 

FFO (Funds From Operations)
순이익 에 감가상각비를 차감하여 계산한 값 (≒진짜 이익)으로 배당이 가능한 이익을 계산하기 위해 사용

 

• FFO = Net Income (순수입) + Depreciation (감가비) + Amortization (상각비) – Gains on Sales of Property (부동산 양도손익)
  

AFFO(Adjusted Funds From Operations)
부동산의 가치상승과 일상적인 유지관리비용을 감안한 값

 

• AFFO = FFO + 임대료 인상(Rent Increases) – 자본지출(Capital Expenditures) – 주기적 유지보수 금액(Routine Maintenance Amounts)

리츠 기업 평가 지표는 기업 사이트에서 쉽게 확인 가능하며, 아래는 대표적 리츠기업 "STAG"의 지표들이다.

<STAG Annual Report, 출처 : https://www.stagindustrial.com>

 

또한, 미국 리츠(REITs) 투자를 하기 위해 꼭 참고 해야할 사이트는 www.reit.com/ 이다.

영문(크롬에서는 거친 한글번역 제공)이라는 단점만 제외하고는 리츠 투자의 개념과 투자 이유, 각종 Data와 기업 소식등 다양한 정보를 획득할수 있는 유용한 사이트이다.

 

 

미국 리츠 투자 시 주의할 점
1) 부동산 경기 사이클
리츠는 부동산을 기반으로 하는 회사이기 때문에 부동산 경기 사이클을 탈 수 밖에 없다. 부동산 가격 상승 시기에는 수익률이 좋게 나오지만, 부동산 하락 시기에는 수익률이 크게 떨어질 수 있는 위험이 있다.
2) 금리 변동
금리가 상승하면 리츠에 부정적인 영향을 미친다. 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 하기 때문에 유보할 수 있는 자본금이 10% 밖에 없다. 그래서 부동산 매입이나 사업 확장 시 많은 부채를 안게 되는데, 금리가 올라가면 리츠 회사의 수익률이 떨어질 수 밖에 없다.

 

 

미국 리츠 투자는 단순히 배당률과 수익률만 보고 투자하기 보다는 자산의 현금 유동성을 높이고, 포트폴리오를 다양화하는데 방점을 찍어야 한다. 부동산 경기 사이클과 금리변동에 따라 리츠의 수익률이 만족스럽지 못할수도 있기 때문이다. 
하지만, 전세계적으로 저금리 기조가 지속될 예정이고, 미중무역갈등, 코라나 펜데믹 등의 이슈로 시장 변동성이 커진 상황에서 미국 리츠에 투자하여 안정적이고 꾸준한 수익구조를 만드는 것이 더욱 중요하기 때문에, 앞으로의 전망도 긍정적이라고 판단된다.